Nel 2050 quasi il 35% della popolazione italiana avrà più di 65 anni. Cambieranno le famiglie, i bisogni e la geografia della domanda abitativa. La ricerca CRESME promossa da Spi Cgil e Fillea Cgil indica una questione che non può essere affrontata soltanto costruendo nuovi alloggi: occorre rendere accessibile e utilizzabile il patrimonio esistente.
In Italia ci sono milioni di abitazioni che non risultano occupate da residenti. Eppure trovare una casa, soprattutto nei territori dove la domanda è più forte, continua a essere difficile. Non è una contraddizione soltanto apparente. Perché un’abitazione può esserci, ma non essere disponibile; può essere di proprietà, ma troppo costosa da mantenere; può avere una porta d’ingresso e quattro mura, ma non essere adatta a chi ha difficoltà a muoversi o vive lontano dai servizi essenziali. È da qui che bisogna partire per guardare al futuro dell’abitare. Non basta chiedersi quante case avremo nel 2050. Bisogna capire chi le abiterà, dove saranno e, soprattutto, a quali condizioni sarà possibile viverci. È il tema al centro della ricerca «Casa e abitare al 2050», realizzata dal CRESME e promossa da Spi Cgil e Fillea Cgil, presentata nell’ambito dell’iniziativa «La casa del futuro – Scenari per l’abitare».
I numeri raccontano un Paese che sta cambiando più velocemente di quanto le politiche abitative sembrino riconoscere. Tra il 2019 e il 2024 l’Italia ha perso circa 698 mila residenti, ma nello stesso periodo le famiglie sono aumentate di 822 mila unità. Meno abitanti, dunque, non significa automaticamente meno domanda di case. Separazioni, vedovanze, figli che cercano autonomia, nuove convivenze e una maggiore durata della vita modificano il numero e la composizione dei nuclei. E una casa pensata per una famiglia di quattro persone non risponde necessariamente alle esigenze di chi vive solo.
La trasformazione proseguirà nei prossimi anni. Secondo lo scenario della ricerca, le famiglie continueranno a crescere fino al 2037, per poi diminuire. Ma il dato più significativo è il grande ricambio che si produrrà: tra il 2025 e il 2050 sono stimate circa 10 milioni di nuove famiglie e 10,25 milioni di estinzioni. Un movimento enorme, che avrà conseguenze sulla disponibilità degli alloggi e sulla loro distribuzione. Non conta soltanto quante famiglie si formeranno o si scioglieranno, ma dove accadrà e se le abitazioni che si libereranno saranno davvero utilizzabili da chi ne avrà bisogno.
Una società più anziana, case da ripensare
Il cambiamento demografico ha un altro protagonista: l’invecchiamento. Nel 2050 le persone con almeno 65 anni saranno il 34,5% della popolazione, contro il 24,7% del 2025. Gli ultrasettantacinquenni passeranno da 7,57 a 11,47 milioni. Cresceranno anche le persone anziane che vivono sole: quelle con almeno 75 anni saliranno da 2,95 a 4,67 milioni. Non si tratta di una questione che riguarda soltanto i servizi sanitari o l’assistenza. Riguarda anche le abitazioni. Scale senza ascensore, bagni non accessibili, impianti vecchi, costi energetici elevati e distanza da negozi, trasporti e presidi sanitari possono trasformare una casa conosciuta da una vita in un luogo difficile da abitare. E possono rendere complicato continuare a vivere in autonomia proprio quando il bisogno di sicurezza e prossimità aumenta.
Nel suo intervento, Carla Mastrantonio, segretaria nazionale dello Spi Cgil, ha richiamato il valore della casa come diritto, al pari della salute, dell’istruzione e del lavoro. Una questione che non può essere ridotta al possesso di un immobile. Come ha sottolineato, si può essere «ricchi di patrimonio e poveri di reddito»: avere una casa non significa necessariamente disporre delle risorse per mantenerla, ristrutturarla o adattarla alle proprie necessità. E quando mancano servizi e reti di vicinato, anche un’abitazione di proprietà può diventare un luogo di isolamento. «Questa non è una questione che riguarda gli anziani. È una questione di tenuta del Paese», ha osservato Mastrantonio. Il punto è proprio questo: ripensare l’abitare significa prepararsi a una società diversa, nella quale cambieranno le dimensioni delle famiglie, l’età degli abitanti e le condizioni economiche con cui si accede alla casa.
Il patrimonio c’è, ma non basta
Un altro dato della ricerca aiuta a mettere a fuoco il problema. Nel 2023 il patrimonio abitativo italiano superava i 35,6 milioni di abitazioni. Di queste, circa 26 milioni risultavano occupate da residenti; 9,56 milioni non erano invece occupate da persone con residenza nell’alloggio. Attenzione, però: non significa che siano tutte case vuote e immediatamente disponibili. In questa quota rientrano anche seconde case e abitazioni utilizzate da persone che hanno la residenza altrove. La questione, quindi, non è soltanto aumentare il numero degli alloggi. È capire quali possano essere effettivamente recuperati, in quali territori, con quali interventi e a quali costi. La geografia conta: ci sono città in cui le famiglie continueranno ad aumentare e altre in cui la domanda si ridurrà. Milano, Brescia, Bologna e Parma manterranno una traiettoria di crescita; Roma passerà da una fase espansiva a una di contrazione; Torino, Napoli e Palermo registreranno una diminuzione delle famiglie nello scenario considerato. Anche il ricambio delle proprietà non risolverà automaticamente il problema. La ricerca stima che le successioni di abitazioni possano passare dalle circa 478 mila del 2024 a 609 mila nel 2050. Ma un immobile ereditato non diventa necessariamente una casa disponibile sul mercato: può continuare a essere abitato da un familiare, restare una seconda casa, essere affittato oppure richiedere lavori troppo onerosi per chi lo riceve.
E soprattutto, la disponibilità teorica di un alloggio non garantisce che una famiglia possa permetterselo. Nelle simulazioni elaborate dal CRESME, anche ipotizzando il riutilizzo integrale del patrimonio che si libererà, le nuove famiglie non abbinate alla disponibilità abitativa diventano 3,71 milioni quando si considerano anche le condizioni economiche e i criteri di scelta. È una stima costruita sulla base di precise ipotesi, non il conteggio delle famiglie che resteranno senza casa. Ma indica con chiarezza quanto il problema dell’accesso economico possa pesare.
Dalla casa al quartiere: serve una politica dell’abitare
La casa del futuro, dunque, non si costruisce soltanto con nuovi edifici e tecnologie. Una parte decisiva della sfida riguarda la trasformazione del patrimonio che già esiste: eliminare le barriere architettoniche, rendere gli alloggi più efficienti, adeguare gli spazi alle diverse esigenze e collegarli a servizi di prossimità. Anche sensori, gestione energetica e strumenti di assistenza a distanza potranno sostenere l’autonomia, ma non sostituiranno le persone, la cura e le relazioni. Una casa connessa non è necessariamente una casa meno isolata. È una prospettiva che chiama in causa le politiche pubbliche, il recupero dell’edilizia residenziale pubblica, il sostegno agli interventi di adattamento e la costruzione di nuove forme dell’abitare, comprese quelle condivise e intergenerazionali. Nel suo intervento, la segretaria generale dello Spi Cgil, Tania Scacchetti, ha insistito proprio sulla necessità di considerare il diritto alla casa come una questione che riguarda tutte le generazioni: non basta essere proprietari se il reddito non consente di sostenere le spese, se mancano i servizi o se la solitudine impedisce di vivere pienamente il proprio territorio.
La ricerca CRESME consegna quindi una sfida che riguarda insieme edilizia, welfare e governo delle città. Non si tratta di aspettare il 2050 per intervenire, né di inseguire soltanto le nuove costruzioni. La questione abitativa è già un’emergenza e, allo stesso tempo, sta cambiando natura. Servono politiche capaci di rispondere ai bisogni di oggi senza perdere di vista la società che verrà: perché una casa non è davvero una soluzione se non è accessibile, sostenibile e collegata alla vita di una comunità.
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